本文摘要：五证不仅有业主被诉房被拆迁 购房人勒令开发商获赔北京市安衡律师事务所主任，获得首届全国建设领域百名杰出专业律师、北京市杰出律师、北京市百名杰出刑辩律师，北京市杰出律师党员等荣誉；任北京市律协根本性简单课题组秘书长、建设工程法律专业委员会顾问组成员等。

五证不仅有业主被诉房被拆迁 购房人勒令开发商获赔北京市安衡律师事务所主任，获得首届全国建设领域百名杰出专业律师、北京市杰出律师、北京市百名杰出刑辩律师，北京市杰出律师党员等荣誉；任北京市律协根本性简单课题组秘书长、建设工程法律专业委员会顾问组成员等。主办的诸多根本性疑难案件被新闻媒体所报导。15年前，韩先生花上将近20万元出售了坐落于朝阳区黑庄户的一套公寓，但由于该项目五证不仅有，如期没获得房产证。多年后，开发商却以没商品房预售许可证为由主动控告业主，拒绝证实当初签定的购房合约违宪，很多业主因此获得了合约违宪的裁决。

韩先生乃是其中之一。在被强制执行腾房后，韩先生寻找律师求救，谋求救济途径。后经韩先生诉讼，作为造成合约缔约违宪的过错方，开发商最后被法院裁决赔偿金韩先生房屋差价及翻新损失110万元。

卖房没预售许可反以此控告购房人合约违宪15年前，因收到开发商的广告宣传，韩先生回到坐落于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房。当时该小区的联排别墅和公寓住宅项目都已被买得所剩无几，韩先生挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。2001年7月，双方签定《北京市内销商品房预售契约》，内容表明房屋土地用于年限为70年，用途是住宅，房款总额为19.3万余元。交纳了首付款后，韩先生对房屋展开了一番翻新，之后之后和爱人寄居了进来。

但由于开发商五证不仅有，不仅房产证筹办不下来，按揭贷款也无法办理，因此韩先生如期并未交纳余款。2006年以后，同地区房价已下跌好比5倍。开发商却相继将购房人告上法院，拒绝证实其与购房人签定的房屋买卖合约违宪，交还早已出售的房产，还拒绝他们缴纳这些年来的房屋使用费，也就是房租。开发商得出的理由是：当初售房时仍未获得房屋预售许可证，根据我国涉及法律法规的规定，其与购房人所签定的商品房预售契约不应科违宪合约。

购房合约不仅判处违宪买房人还要缴纳多年房租韩先生是在2008年被开发商告上法庭的。开庭时，开发商自称为卖房时已告诉韩先生他们没预售许可证，但遭韩先生的坚称。韩先生说道，开发商的理由真是过于荒谬了，有哪个开发商不会主动告诉买房人自己五证不仅有？而且他买房时已是现房。

但韩先生和很多被告的业主一样，最后都赢了官司。法院证实，到案件审理时，开发商只获得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍并未获得涉讼房屋所在小区的动工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。2008年6月，法院一审判决双方签定的《北京市内销商品房预售契约》违宪，韩先生须要腾房，并按每月800元的标准保险费开发商房屋使用费(自2001年8月17日止实际腾房之日起至)；开发商归还韩先生6.9万余元购房款。韩先生上告驳回裁决，二审被上诉。

后韩先生又申请人合议庭，2009年6月北京高院做出指令二中院合议庭的要求。同年12月，二中院做出终审判决，依然保持了二审裁决。2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行拆迁了双旭花园的公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，一度寄居在朋友家中。

律师支招控告开发商 缔约过错方不应赔偿损失此时，韩先生的内心是瓦解和气愤的。他向律师求救，告知这种情况下否还能追究责任开发商的法律责任。潘泽河律师接掌此案，代理韩先生控告双旭花园开发商，拒绝其赔偿金因合约违宪给韩先生导致的新的购房溢价损失和翻新费用。

潘律师指出，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签定制做的格式合约即《北京市内销商品房预售契约》，造成商品房买卖合同被证实为违宪，负起几乎责任。庭审中，韩先生申请人法院对涉嫌房产展开市场价格的司法鉴定。

一开始，评估机构依据成本法对涉嫌房屋展开价格评估，做出的鉴定结论仅有为76万元。潘泽河律师驳回，指出评估机构使用的评估方法错误，拒绝评估机构对房屋价格以比较法和获益法展开重新估价或价格考订。法院接纳了潘律师的意见，致信拒绝评估机构按照市场价格对涉嫌房屋展开重新估价。

重新估价后的房屋价值为133万余元。法院审理指出，开发商在未获得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并允诺办理房屋买卖过户申请，之后亦并未大力手续涉及申请，其对合约违宪负起根本性罪过。根据涉及法律规定，合约违宪后，因该合约获得的财产应该不予归还，有罪过的一方应该赔偿金对方因此所受到的损失，双方都有罪过的，应该各自分担适当的责任。

法院经过综合考虑到后裁决双旭地产赔偿金韩先生房屋差价及翻新损失总计110万元。双旭地产驳回裁决后，2014年3月，三中院高院维持原判。此后，双方达成协议继续执行妥协，韩先生获得了赔偿款。据报，作为第一个控告开发商索取房屋溢价损失并获得成功的业主，韩先生的裁决起着了一定的示范作用。

据韩先生理解，后来相继有其他业主驳回了类似于诉讼。律师警告血泪教训在再行 卖一手房必需看五证在双旭花园开发商与另一位业主季女士诉讼的起诉书中，法院在经本案查明部分提及：双旭花园项目原为违法建设项目，1997年11月，北京市建设工程项目执法人员监察领导小组要求对双旭花园项目的占地面积及建筑展开罚款，在惩处实施的基础上，由有关部门分别不予手续合法申请。双旭公司除已获得国有土地使用证及建设用地规划许可证外，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已表示同意其手续规划及涉及申请。

后本院向北京市规划委员会展开核实，该委回应：从该委2003年5月《关于表示同意手续规划申请的函》看，双旭公司研发的项目在当时是可以手续申请的，但当时双旭公司未手续。这位季女士在提早偿还购房贷款并将210平方米的联排别墅转手他人后，却被双旭地产控告，并经法院裁决当初的购房合约违宪，造成她被买房人控告，背上了120万元的债务。潘泽河律师警告，商品房交易，必须五证齐全。所谓五证，是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。

因有这些业主的血泪教训在再行，购房人在签订购房合约前一定要检查开发商的五证原件。

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